Kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng chia tách nhà đất trước khi công chứng
Kiểm tra hợp đồng chia tách đất là bước quan trọng giúp người dân đảm bảo quyền lợi pháp lý khi thực hiện thủ tục chia tách quyền sử dụng đất giữa các bên có liên quan. Nếu không kiểm tra kỹ, hợp đồng có thể bị vô hiệu, gây tranh chấp hoặc không được cơ quan công chứng/chứng thực chấp nhận. Vậy kiểm tra như thế nào và căn cứ pháp luật nào cần lưu ý? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết.
Theo Điều 167 và Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, tặng cho, chia tách, hợp thửa quyền sử dụng đất nếu:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)
Đất không bị tranh chấp
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Trong thời hạn sử dụng đất
Ngoài ra, theo Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, UBND cấp tỉnh được phép quy định diện tích tối thiểu sau khi chia tách đối với từng loại đất.
1.2. Hợp đồng chia tách đất có cần công chứng không?
Theo Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất (trong đó có chia tách) phải lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp tặng cho giữa cha mẹ và con hoặc vợ chồng với nhau.
Do đó, để hợp đồng chia tách đất có giá trị pháp lý, bắt buộc phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã, trừ một số trường hợp đặc biệt nêu trên.
2. Kiểm tra hợp đồng chia tách đất – Những điểm cần lưu ý
Người ký hợp đồng chia tách phải là người có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc có văn bản ủy quyền hợp pháp. Trường hợp đất là tài sản chung vợ chồng, bắt buộc phải có chữ ký của cả hai vợ chồng, hoặc được ủy quyền hợp pháp.
2.2. Kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất
Thửa đất không nằm trong diện bị thu hồi, giải tỏa hoặc tranh chấp.
Diện tích sau chia tách đáp ứng quy định về tối thiểu diện tích tách thửa tại địa phương.
Thửa đất không bị kê biên hoặc thế chấp chưa được giải chấp (nếu có, cần có văn bản đồng ý từ bên nhận thế chấp).
Một hợp đồng chia tách đất hợp pháp cần có đầy đủ nội dung theo quy định tại Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015, bao gồm:
Thông tin các bên
Thông tin về thửa đất được chia tách
Diện tích, ranh giới và phần được chia
Thỏa thuận nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí
Cam kết không có tranh chấp
2.4. Kiểm tra hình thức hợp đồng
Hợp đồng chia tách phải lập thành văn bản, có chữ ký/xác nhận của các bên và được công chứng/chứng thực theo đúng quy định tại Điều 40 Luật Công chứng 2014 hoặc chứng thực tại UBND xã.
Trường hợp 1: Ông B có mảnh đất 300m² tại Quận Hoàng Mai (Hà Nội), đứng tên riêng trên sổ đỏ. Ông muốn chia cho hai con trai mỗi người 150m². Trước khi công chứng hợp đồng chia tách, ông đến VPCC để kiểm tra. Kết quả cho thấy diện tích sau chia đủ điều kiện theo Quyết định 20/2017/QĐ-UBND Hà Nội. Sau khi VPCC soạn hợp đồng đúng quy định và công chứng, ông B hoàn tất thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng Đăng ký đất đai.
Trường hợp 2: Bà Hạnh sở hữu mảnh đất 40m² tại Quận 4 (TP.HCM). Bà muốn tách 20m² để cho cháu gái. Tuy nhiên, khi kiểm tra hồ sơ tại UBND quận, diện tích sau tách không đủ mức tối thiểu 36m² theo Quyết định 60/2017/QĐ-UBND TP.HCM. Do đó, hồ sơ bị từ chối, hợp đồng chia tách không được công chứng.
4. Hậu quả pháp lý nếu không kiểm tra hợp đồng chia tách đất
Hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu nếu một trong các điều kiện về đối tượng, nội dung, hình thức không đáp ứng pháp luật.
Cơ quan công chứng có quyền từ chối công chứng nếu thấy hợp đồng vi phạm pháp luật.
Không thể đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại Văn phòng Đăng ký đất đai.
Phát sinh tranh chấp, khiếu nại kéo dài giữa các bên.
>>>Xem thêm: Tại sao ngày càng nhiều người lựa chọn dịch vụ công chứng tại nhà? Bí mật được tiết lộ!
5. Lời khuyên khi thực hiện hợp đồng chia tách đất
Luôn kiểm tra kỹ tính pháp lý của thửa đất và quyền sử dụng trước khi soạn hợp đồng.
Tham khảo quy định tách thửa của từng địa phương tại UBND cấp huyện hoặc phòng tài nguyên môi trường.
Soạn hợp đồng rõ ràng, đầy đủ thông tin, có sự tư vấn của văn phòng công chứng uy tín.
Kiểm tra nghĩa vụ thuế, lệ phí để tránh phát sinh chi phí ngoài dự kiến.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng Hà Nộ hỗ trợ công chứng di chúc, thừa kế nhanh chóng, đúng quy định?
Kết luận
Kiểm tra hợp đồng chia tách đất là bước then chốt trước khi tiến hành công chứng và đăng ký biến động. Việc đảm bảo hợp đồng hợp pháp ngay từ đầu sẽ giúp người dân tránh được rủi ro pháp lý và tiết kiệm thời gian, chi phí.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
