Thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển nhanh, nhưng đi cùng với đó là nhiều rủi ro liên quan đến đất quy hoạch. Một trong những vấn đề gây tranh cãi nhiều nhất là việc công chứng mua bán nhà đất trên đất quy hoạch. Không ít giao dịch bị vô hiệu hoặc gặp tranh chấp chỉ vì người mua chủ quan không kiểm tra tình trạng pháp lý trước khi ký kết hợp đồng. Vậy pháp luật quy định như thế nào? Có được công chứng khi đất đang trong diện quy hoạch? Hồ sơ, quy trình thực hiện ra sao? Bài viết này sẽ giải đáp chi tiết.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng nào hỗ trợ công chứng giấy tờ cho người nước ngoài? Giải đáp các câu hỏi thường gặp
Đất quy hoạch là gì? Hiểu đúng trước khi giao dịch
Theo Luật Đất đai 2024, đất quy hoạch là phần diện tích đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đưa vào kế hoạch sử dụng đất cho một mục đích cụ thể trong tương lai, ví dụ như: xây dựng đường giao thông, khu công nghiệp, khu dân cư, công trình công cộng… Điểm cần lưu ý:
Đất quy hoạch vẫn thuộc quyền sử dụng của người dân cho đến khi Nhà nước thu hồi.
Có nhiều loại quy hoạch: quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch phân khu…
Thông tin quy hoạch có thể tra cứu qua bản đồ quy hoạch, cổng thông tin đất đai, hoặc UBND cấp xã/phường.
Đất trong quy hoạch có được công chứng mua bán không?
Câu trả lời phụ thuộc vào tình trạng thực hiện kế hoạch sử dụng đất:
Trường hợp chưa có kế hoạch thu hồi đất: Theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… bình thường. Vì vậy, việc công chứng mua bán nhà đất trên đất quy hoạch vẫn được phép.
Trường hợp đã có thông báo thu hồi đất: Khi Nhà nước đã công bố kế hoạch thu hồi đất và có thông báo cụ thể, quyền chuyển nhượng sẽ bị hạn chế. Lúc này, công chứng viên có thể từ chối công chứng để tránh giao dịch vô hiệu.
✅ Kết luận: Cần kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch và kế hoạch thu hồi đất trước khi ký hợp đồng.
💡 Mẹo: Nên xin Văn bản cung cấp thông tin quy hoạch từ Văn phòng đăng ký đất đai để đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp.
Quy trình công chứng hợp đồng mua bán nhà đất trong quy hoạch
Tra cứu thông tin quy hoạch: Qua cổng thông tin điện tử, ứng dụng bản đồ hoặc cơ quan nhà nước.
Chuẩn bị hồ sơ: Đảm bảo đầy đủ giấy tờ theo quy định.
Soạn thảo và kiểm tra hợp đồng: Công chứng viên sẽ kiểm tra tính hợp pháp, tính chính xác của thông tin.
Ký kết và công chứng: Hai bên ký trước mặt công chứng viên, đóng dấu và hoàn tất.
Đăng ký sang tên: Sau khi công chứng, hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật chủ sở hữu mới.
Những rủi ro pháp lý khi công chứng đất quy hoạch
Nguy cơ bị thu hồi đất: Dù được phép chuyển nhượng, nhưng nếu Nhà nước triển khai dự án sớm, người mua sẽ bị thu hồi đất và chỉ được bồi thường theo quy định.
Hợp đồng có thể bị vô hiệu: Nếu công chứng viên bỏ qua tình trạng đã có thông báo thu hồi đất.
Giá trị sử dụng hạn chế: Không thể xây dựng hoặc xin phép cải tạo trong một số trường hợp.
💡 Giải pháp:
Yêu cầu bên bán cam kết bằng văn bản về tình trạng quy hoạch.
Thêm điều khoản bồi thường nếu đất bị thu hồi sớm.
Nên nhờ luật sư hoặc chuyên gia tư vấn trước khi ký hợp đồng.
Kết luận: Cẩn trọng để tránh mất tiền oan
Việc công chứng mua bán nhà đất trên đất quy hoạchđược phép trong nhiều trường hợp, nhưng rủi ro vẫn hiện hữu. Người mua cần kiểm tra thông tin quy hoạch, yêu cầu cam kết từ bên bán, và đảm bảo hợp đồng có điều khoản bảo vệ quyền lợi. Ngoài ra, đừng bỏ qua bước xin văn bản xác nhận quy hoạch để làm căn cứ pháp lý.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
