Tiền cọc mua nhà ở xã hội: Các bước thanh toán khi mua nhà

Trong giao dịch mua bán bất động sản, đặc biệt là mua nhà ở xã hội, việc đặt cọc và thanh toán giữ vai trò quyết định đến tính hợp pháp và an toàn cho người mua. Nhiều trường hợp tranh chấp phát sinh chỉ vì người dân chưa hiểu rõ quy định pháp luật về tiền cọc mua nhà ở xã hội. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết các bước thanh toán theo quy định mới nhất, căn cứ pháp lý và ví dụ thực tế.

>>> Xem thêm: Nơi khách hàng đặt niềm tin tuyệt đối – văn phòng công chứng.

1. Cơ sở pháp lý về tiền cọc mua nhà ở xã hội

Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 01/01/2025), Chương VI quy định rõ về hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Điều 24 – Điều 27 quy định về hợp đồng đặt cọc, mua bán, thuê mua bất động sản.
Bộ luật Dân sự 2015, Điều 328 định nghĩa và điều chỉnh về tiền đặt cọc trong giao dịch dân sự.

Như vậy, tiền cọc và thanh toán khi mua nhà ở xã hội phải vừa tuân thủ luật chuyên ngành (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản) vừa tuân thủ quy định dân sự.

2. Tiền cọc mua nhà ở xã hội là gì?

2.1. Khái niệm

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, tiền cọc là khoản tiền (hoặc tài sản) mà một bên giao cho bên kia để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Đối với nhà ở xã hội, tiền cọc thường nhằm giữ chỗ và cam kết thực hiện mua bán theo hợp đồng đã thỏa thuận.

2.2. Giá trị tiền cọc

Theo thông lệ và hướng dẫn của Bộ Xây dựng, tiền cọc thường dao động từ 5% – 10% giá trị hợp đồng. Mức này cần được ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc để tránh tranh chấp.

Ví dụ thực tế: Một căn hộ nhà ở xã hội tại Hà Nội có giá 1 tỷ đồng. Người mua và chủ đầu tư có thể thỏa thuận tiền cọc 50 triệu đồng (5%).

>>> Xem thêm: Trải nghiệm dịch vụ pháp lý hàng đầu – Dịch vụ làm sổ đỏ.

3. Các bước thanh toán khi mua nhà ở xã hội

3.1. Bước 1: Ký hợp đồng đặt cọc

Hai bên ký hợp đồng đặt cọc bằng văn bản (theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023).
Nội dung hợp đồng phải ghi rõ: số tiền cọc, thời hạn, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên.
Khuyến khích công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo tính pháp lý.

3.2. Bước 2: Thanh toán lần 1 – Khi ký hợp đồng mua bán

Người mua sẽ thanh toán từ 20% – 30% giá trị căn hộ (bao gồm cả tiền cọc đã đặt trước).
Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội phải được công chứng theo Điều 122 Luật Nhà ở 2023.

Xem thêm: Danh sách văn phòng công chứng quận Thanh Xuân

3.3. Bước 3: Thanh toán theo tiến độ xây dựng

Người mua thanh toán tiếp theo từng đợt (thường 3 – 5 đợt), tùy theo tiến độ dự án.
Tổng số tiền không vượt quá 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao nhà.

3.4. Bước 4: Thanh toán khi nhận bàn giao nhà

Khi nhận bàn giao căn hộ, người mua thanh toán thêm để đủ 95% giá trị hợp đồng.
Bên bán phải bàn giao nhà kèm biên bản bàn giao, hồ sơ pháp lý.

3.5. Bước 5: Thanh toán khi nhận sổ hồng

Sau khi hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng), người mua thanh toán 5% còn lại.
Đây là điều kiện để kết thúc nghĩa vụ tài chính.

4. Quy định xử lý khi vi phạm tiền cọc mua nhà ở xã hội

Nếu bên mua từ chối giao kết hợp đồng: mất toàn bộ tiền cọc (Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015).
Nếu bên bán vi phạm, không bán nhà theo cam kết: phải trả lại tiền cọc và bồi thường một khoản tương đương.
Trường hợp có thỏa thuận khác trong hợp đồng thì áp dụng theo thỏa thuận.

Ví dụ minh họa: Người A đặt cọc 100 triệu đồng để mua nhà ở xã hội. Nếu người A đơn phương rút lui, số tiền này thuộc về chủ đầu tư. Ngược lại, nếu chủ đầu tư không thực hiện bán nhà, phải trả lại 200 triệu đồng cho người A.

>>> Xem thêm: Thời gian hoàn tất Thủ tục mua nhà ở xã hội trong thực tế

5. Lưu ý quan trọng khi thanh toán tiền mua nhà ở xã hội

Chỉ thanh toán tiền cọc và các đợt thanh toán qua tài khoản ngân hàng, tránh giao dịch tiền mặt.
Hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán cần công chứng để tránh tranh chấp.
Người mua nên kiểm tra dự án có nằm trong danh mục nhà ở xã hội được phê duyệt theo quy định tại Điều 76 Luật Nhà ở 2023.

>>> Xem thêm: Bạn đang tìm Công chứng làm việc thứ 7 chủ nhật để tiện sắp xếp thời gian?

Kết luận

Tiền cọc mua nhà ở xã hội và quy trình thanh toán là những bước quan trọng để đảm bảo giao dịch hợp pháp, minh bạch và an toàn. Người mua cần nắm rõ các quy định trong Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Bộ luật Dân sự 2015 để tránh rủi ro. Việc thực hiện thanh toán đúng tiến độ, có hợp đồng và chứng từ rõ ràng sẽ giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cả hai bên.

Xem thêm: Lưu ý khi lập hợp đồng vay tài sản để tránh rủi ro pháp lý

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Quy định pháp lý về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu trí tuệ

>>> Công chứng giấy ủy quyền nhận lương: Khi nào nên công chứng?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.