Công chứng hợp đồng thuê nhà có thời hạn và không thời hạn: Điểm khác biệt
Trong các giao dịch thuê nhà, một nội dung quan trọng nhưng thường bị xem nhẹ chính là thời hạn thuê. Có trường hợp ghi cụ thể thời hạn 12 tháng, 36 tháng; có trường hợp lại để “không thời hạn” hoặc không ghi rõ ràng. Điều này dẫn đến nhiều tranh chấp về thời điểm chấm dứt hợp đồng, nghĩa vụ bồi thường, thậm chí ảnh hưởng đến hiệu lực công chứng. Vậy công chứng thuê nhà có thời hạn không thời hạn có gì khác biệt? Liệu hợp đồng không ghi thời hạn có bị vô hiệu không?
Phân biệt hợp đồng thuê nhà có thời hạn và không thời hạn
Căn cứ Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản có thể có thời hạn hoặc không thời hạn. Trong đó:
Hợp đồng có thời hạn: thời điểm bắt đầu và kết thúc được ghi rõ trong hợp đồng
Hợp đồng không thời hạn: không quy định thời hạn cụ thể, chấm dứt khi một bên thông báo trước theo thời gian hợp lý
Dù không ghi rõ thời hạn, hợp đồng vẫn có giá trị pháp lý nếu đảm bảo đủ các điều kiện của Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, điều này có ảnh hưởng đáng kể đến quá trình công chứng và hiệu lực thi hành hợp đồng.
Quy định pháp luật về công chứng hợp đồng thuê nhà
Theo Điều 122 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà không bắt buộc công chứng, trừ trường hợp các bên có yêu cầu hoặc pháp luật chuyên ngành quy định khác. Tuy nhiên, trong thực tiễn, khi hợp đồng được công chứng, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra nội dung, hình thức và thời hạn của hợp đồng.
Luật Công chứng 2024 tại khoản 1 Điều 44 quy định:
“Công chứng viên có quyền từ chối công chứng nếu nội dung hợp đồng không rõ ràng, có khả năng gây tranh chấp.”
Do đó, việc để hợp đồng không có thời hạn hoặc ghi không rõ ràng có thể khiến công chứng viên từ chối công chứng hoặc yêu cầu chỉnh sửa lại để đảm bảo an toàn pháp lý.
>>> Xem thêm: Tìm hiểu về văn phòng công chứng: Cách chọn nơi uy tín khi công chứng di chúc hay hợp đồng
Điểm khác biệt giữa công chứng hợp đồng thuê nhà có thời hạn và không thời hạn
Hiệu lực xác định
Hợp đồng có thời hạn có ngày bắt đầu – kết thúc rõ ràng, thuận tiện cho việc thi hành nghĩa vụ và giải quyết tranh chấp.
Hợp đồng không thời hạn cần có thỏa thuận cụ thể về thời điểm chấm dứt và thời gian báo trước, nếu không sẽ khó chứng minh ý chí các bên.
Giá trị pháp lý khi tranh chấp
Hợp đồng có thời hạn khi được công chứng sẽ là căn cứ rõ ràng để xử lý hành vi vi phạm trước thời hạn
Hợp đồng không thời hạn dễ phát sinh tranh cãi về thời điểm đơn phương chấm dứt, trách nhiệm bồi thường
Khả năng công chứng
Hợp đồng có thời hạn phù hợp hơn với tiêu chí kiểm tra nội dung rõ ràng của công chứng viên
Hợp đồng không thời hạn nếu không có điều khoản chấm dứt rõ ràng có thể bị yêu cầu bổ sung trước khi công chứng
Thủ tục hành chính sau công chứng
Nhiều cơ quan hành chính (đăng ký kinh doanh, tạm trú, kê khai thuế…) yêu cầu hợp đồng có thời hạn cụ thể mới giải quyết hồ sơ
Hợp đồng không thời hạn thường bị từ chối vì không xác định được thời gian sử dụng hợp pháp
>>> Xem thêm: Những sai lầm thường gặp khikiểm tra sổ đỏ bằng mắt thường
Ví dụ thực tế
Một doanh nghiệp tại TP.HCM ký hợp đồng thuê nhà làm văn phòng với thời hạn cụ thể là 36 tháng. Hợp đồng được công chứng và sử dụng hợp pháp để đăng ký kinh doanh. Trong năm thứ hai, chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng, doanh nghiệp yêu cầu bồi thường và tòa án xử thắng nhờ căn cứ vào thời hạn hợp đồng rõ ràng đã được công chứng.
Trong khi đó, một hộ gia đình tại Hà Nội thuê nhà theo hợp đồng “không xác định thời hạn”. Sau hai năm, chủ nhà tăng giá thuê đột ngột và yêu cầu rời đi trong 10 ngày. Hợp đồng bị đánh giá là không có giá trị ràng buộc thời hạn rõ ràng, khiến bên thuê không có cơ sở yêu cầu bồi thường hay tiếp tục thuê.
Khuyến nghị khi lập và công chứng hợp đồng thuê nhà
Nên ghi rõ thời hạn thuê nhà trong hợp đồng, dù là dài hạn hay ngắn hạn
Nếu các bên không muốn ràng buộc thời gian cố định, nên bổ sung điều khoản quy định thời hạn báo trước khi chấm dứt hợp đồng
Không nên để trống phần thời hạn, vì công chứng viên có thể từ chối chứng thực
Công chứng viên cần giải thích rõ cho các bên về hệ quả pháp lý nếu không xác định thời hạn hợp đồng
Kết luận: Thời hạn – chi tiết nhỏ, hậu quả lớn trong công chứng thuê nhà
Việc xác định rõ thời hạn thuê không chỉ giúp các bên minh bạch nghĩa vụ mà còn tăng giá trị pháp lý của hợp đồng trong quá trình công chứng. Dù không bắt buộc theo luật, nhưng công chứng thuê nhà có thời hạn không thời hạn là yếu tố quan trọng quyết định khả năng được bảo vệ pháp lý khi phát sinh tranh chấp.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
