Công chứng mua bán nhà ở xã hội: Khi hợp đồng bị vô hiệu
Trong các giao dịch mua bán bất động sản, công chứng mua bán nhà ở xã hội là bước bắt buộc để đảm bảo tính pháp lý. Tuy nhiên, không phải hợp đồng nào cũng được công nhận, bởi nếu vi phạm quy định, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu. Bài viết dưới đây sẽ phân tích quy định pháp luật mới nhất, điều kiện để hợp đồng có hiệu lực, các trường hợp bị vô hiệu và ví dụ thực tế minh họa.
1. Cơ sở pháp lý về công chứng mua bán nhà ở xã hội
Căn cứ pháp lý điều chỉnh công chứng mua bán nhà ở xã hội gồm:
Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 01/01/2025).
Luật Đất đai 2024.
Luật Công chứng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2023).
Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 117, 123 về điều kiện có hiệu lực và giao dịch vô hiệu).
Theo Điều 84 Luật Nhà ở 2023, việc mua bán nhà ở xã hội phải tuân thủ quy định về đối tượng, thời hạn, điều kiện chuyển nhượng. Nếu không tuân thủ, hợp đồng công chứng vẫn có thể bị vô hiệu.
2. Điều kiện để công chứng mua bán nhà ở xã hội có hiệu lực
Để một hợp đồng công chứng có giá trị pháp lý, cần đáp ứng:
Về chủ thể: Bên mua phải thuộc diện đủ điều kiện mua nhà ở xã hội theo Điều 81 Luật Nhà ở 2023 (người có thu nhập thấp, công nhân, sĩ quan, công chức chưa có nhà ở…).
Về thời hạn: Chỉ được chuyển nhượng sau 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền, trừ trường hợp bán lại cho Nhà nước, chủ đầu tư hoặc đối tượng đủ điều kiện.
Về hình thức: Hợp đồng phải lập bằng văn bản, được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng theo Điều 122 Luật Nhà ở 2023.
Về nội dung: Không trái với quy định pháp luật, không nhằm mục đích trục lợi chính sách.
3. Các trường hợp hợp đồng công chứng mua bán nhà ở xã hội bị vô hiệu
3.1. Giao dịch không đúng đối tượng
Nếu bên mua không thuộc diện được hưởng chính sách, hợp đồng sẽ bị vô hiệu. Ví dụ: Một doanh nhân có thu nhập cao mua lại căn hộ xã hội từ người dân trước 5 năm. Hợp đồng công chứng được ký nhưng bị tòa án tuyên vô hiệu do vi phạm điều kiện về đối tượng.
Theo Điều 84 Luật Nhà ở 2023, việc chuyển nhượng cho cá nhân khác khi chưa đủ 5 năm là không hợp pháp. Ví dụ: Năm 2024, một công nhân tại Bình Dương bán căn hộ xã hội mới mua được 2 năm cho người ngoài. Hợp đồng công chứng bị hủy bỏ vì vi phạm thời hạn chuyển nhượng.
3.3. Hợp đồng giả tạo, che giấu mục đích
Trường hợp hợp đồng công chứng chỉ nhằm che giấu một giao dịch khác (ví dụ: hợp đồng vay vốn trá hình), giao dịch sẽ vô hiệu theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015.
3.4. Vi phạm điều cấm của pháp luật
Nếu hợp đồng có nội dung trái luật, như thỏa thuận giá chênh lệch nhằm trục lợi, hợp đồng công chứng cũng bị tuyên vô hiệu.
4. Hậu quả pháp lý khi hợp đồng công chứng bị vô hiệu
Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015:
Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật thì phải bồi thường bằng tiền.
Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Ví dụ thực tế: Năm 2023, tại Hà Nội, một trường hợp mua bán căn hộ xã hội khi chưa đủ 5 năm. Sau khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, bên bán phải trả lại toàn bộ tiền cho bên mua, còn bên mua phải hoàn trả lại căn hộ. Ngoài ra, bên bán bị xử phạt hành chính do vi phạm quy định quản lý nhà ở xã hội.
5. Cách phòng tránh rủi ro khi công chứng mua bán nhà ở xã hội
Kiểm tra kỹ thời hạn sở hữu và điều kiện chuyển nhượng trước khi ký hợp đồng.
Xác minh đối tượng mua có thuộc diện được hưởng chính sách không.
Thực hiện đúng quy trình công chứng tại văn phòng công chứng có thẩm quyền.
Tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên viên pháp lý để tránh hợp đồng vô hiệu.
>>> Xem thêm:Công chứng khác gì so với chứng thực giấy tờ?
Kết luận
Công chứng mua bán nhà ở xã hội là thủ tục quan trọng để bảo đảm tính pháp lý cho giao dịch. Tuy nhiên, nếu không tuân thủ quy định về đối tượng, thời hạn và hình thức, hợp đồng vẫn có thể bị tuyên vô hiệu. Người dân cần nắm rõ quy định trong Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015 để tránh rủi ro và bảo vệ quyền lợi của mình.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ.Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy:Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
