Đặt cọc mua bán nhà đất khi một bên mất năng lực hành vi dân sự
Đặt cọc mua bán nhà đất là bước quan trọng nhằm đảm bảo việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều giao dịch phát sinh rủi ro khi một bên tham gia đặt cọc bị mất năng lực hành vi dân sự. Việc không hiểu rõ quy định pháp luật trong trường hợp này có thể dẫn đến hợp đồng vô hiệu, mất tiền đặt cọc hoặc tranh chấp kéo dài.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng có quyền từ chối công chứng trong những trường hợp nào?
I. Khái niệm đặt cọc mua bán nhà đất theo quy định pháp luật 📘
Đặt cọc mua bán nhà đất là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn nhất định để bảo đảm việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất.
Theo Bộ luật Dân sự 2015:
Đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng thì tiền đặt cọc thuộc về bên nhận cọc.
Nếu bên nhận cọc từ chối giao kết hợp đồng thì phải hoàn trả tiền cọc và bồi thường một khoản tương đương.
II. Thế nào là mất năng lực hành vi dân sự? 🧠
Theo quy định của pháp luật dân sự, mất năng lực hành vi dân sự là trường hợp người do bị bệnh tâm thần hoặc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình và đã có quyết định tuyên bố của Tòa án.
Đặc điểm pháp lý quan trọng:
Không thể tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.
Mọi giao dịch phải thông qua người đại diện theo pháp luật.
Giao dịch tự xác lập có nguy cơ bị tuyên vô hiệu.
III. Hiệu lực của đặt cọc mua bán nhà đất khi một bên mất năng lực hành vi dân sự ⚠️
1. Trường hợp mất năng lực hành vi dân sự trước khi đặt cọc
Nếu tại thời điểm đặt cọc mua bán nhà đất, một bên đã bị Tòa án tuyên mất năng lực hành vi dân sự nhưng vẫn trực tiếp ký kết hợp đồng đặt cọc thì:
Hợp đồng đặt cọc vô hiệu.
Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
>>> Xem thêm: Dịch vụ cấp sổ đỏ lần đầu được áp dụng trong những trường hợp nào theo quy định của Luật Đất đai?
2. Trường hợp mất năng lực hành vi dân sự sau khi đặt cọc
Nếu người tham gia đặt cọc hoàn toàn có năng lực hành vi dân sự tại thời điểm giao kết, nhưng sau đó mới phát sinh tình trạng mất năng lực:
Hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực.
Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán phải do người đại diện theo pháp luật thực hiện.
IV. Vai trò của người đại diện theo pháp luật trong giao dịch đặt cọc 👤
Khi một bên mất năng lực hành vi dân sự, người đại diện theo pháp luật có quyền:
Xác lập, thực hiện hoặc chấm dứt giao dịch đặt cọc.
Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người được đại diện.
Yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu nếu giao dịch gây bất lợi.
👉 Lưu ý: Người đại diện phải hành động vì lợi ích của người mất năng lực hành vi dân sự, không được lạm dụng quyền đại diện.
V. Ví dụ minh họa thực tế 📊
Ông A nhận đặt cọc mua bán nhà đất của bà B với số tiền 500 triệu đồng. Sau đó phát hiện ông A đã bị Tòa án tuyên mất năng lực hành vi dân sự trước thời điểm ký hợp đồng đặt cọc.
Hệ quả pháp lý:
Hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu.
Bà B được hoàn trả 500 triệu đồng.
Nếu chứng minh được thiệt hại, bà B có quyền yêu cầu bồi thường.
VI. Lưu ý quan trọng khi đặt cọc mua bán nhà đất 📝
Để hạn chế rủi ro pháp lý, khi đặt cọc mua bán nhà đất, các bên cần:
Kiểm tra đầy đủ năng lực hành vi dân sự của bên còn lại.
Yêu cầu giấy tờ tùy thân hợp lệ.
Trường hợp nghi ngờ, cần xác minh tình trạng pháp lý hoặc yêu cầu người đại diện hợp pháp tham gia.
Lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản, nội dung rõ ràng.
Kết luận ✅
Đặt cọc mua bán nhà đất là giao dịch có giá trị lớn và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu một bên mất năng lực hành vi dân sự. Việc hiểu đúng quy định pháp luật về năng lực hành vi, hiệu lực giao dịch và vai trò của người đại diện theo pháp luật giúp các bên phòng tránh tranh chấp, bảo vệ quyền lợi hợp pháp và đảm bảo an toàn cho giao dịch nhà đất.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
