Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không có sổ đỏ: Có hợp pháp không?
Trong thực tiễn, nhiều người dân đang sử dụng đất ổn định nhưng chưa được cấp sổ đỏ vẫn muốn vay vốn bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết trường hợp nào được thế chấp khi chưa có giấy chứng nhận, và đâu là rủi ro pháp lý khi ngân hàng hoặc bên nhận thế chấp không thẩm định kỹ tính hợp pháp của tài sản bảo đảm.
>>> Xem thêm: Phí sử dụng đất và thuế đất nhà chung cư khác nhau ở điểm nào? Cách tính thuế đất nhà chung cư chuẩn nhất năm 2025
⚖️ Căn cứ pháp lý mới nhất
Bộ luật Dân sự 2015 – Điều 317 đến Điều 326
Luật Đất đai 2024 – Điều 144, 151, 153
Luật Công chứng 2014 – Điều 42
Thông tư 09/2023/TT-BTP – Hướng dẫn công chứng, chứng thực
Nghị định 99/2022/NĐ-CP – Về đăng ký biện pháp bảo đảm
🏛️ Quy định pháp luật về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
📑 Khi nào được thế chấp đất?
Theo Điều 144 Luật Đất đai 2024, cá nhân, hộ gia đình được thế chấp quyền sử dụng đất nếu:
✅ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ); ✅ Đất không có tranh chấp; ✅ Quyền sử dụng đất không bị kê biên; ✅ Đất còn thời hạn sử dụng.
🛑 Kết luận: Đất chưa có sổ đỏ không được phép thế chấp, trừ một số trường hợp đặc biệt được quy định rõ.
❓ Có thể thế chấp đất chưa có sổ đỏ không?
🔍 Các trường hợp ngoại lệ
Theo quy định mới tại Điều 153 Luật Đất đai 2024, chỉ duy nhất một số quyền tài sản gắn liền với đất chưa có sổ mới được phép thế chấp:
🔹 Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai (VD: căn hộ đang xây dựng); 🔹 Thế chấp đất đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền nhưng chưa kịp cấp sổ đỏ, có văn bản xác nhận của Văn phòng đăng ký đất đai.
⚠️ Lưu ý: Đây là những ngoại lệ rất hạn chế và cần phải được đăng ký biện pháp bảo đảm đúng quy trình.
🚨 Hậu quả pháp lý nếu thế chấp không có sổ đỏ
⚠️ Hợp đồng vô hiệu
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chưa có sổ đỏ, không thuộc trường hợp được pháp luật cho phép, có thể bị tuyên vô hiệu theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 do vi phạm điều kiện về đối tượng của giao dịch.
Người thế chấp vẫn phải hoàn trả khoản vay nhưng không còn tài sản đảm bảo;
Hai bên có thể bị xử phạt hành chính nếu cố tình vi phạm quy định pháp luật đất đai.
>>> Xem thêm: 5 lưu ý quan trọng khi làm hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng
📄 Ví dụ thực tế
Anh T. (TP. Thủ Đức, TP.HCM) vay nóng 500 triệu, thế chấp mảnh đất của gia đình chưa được cấp sổ đỏ. Bên nhận thế chấp không đăng ký giao dịch đảm bảo. Khi anh T. không trả nợ, bên kia tìm cách bán đất thì bị người nhà ngăn cản, do đất vẫn đứng tên cha mẹ. Sau đó, hợp đồng bị tòa tuyên vô hiệu, khoản nợ trở thành tranh chấp dân sự phức tạp.
📝 Giải pháp an toàn khi chưa có sổ đỏ
✅ Nên chờ cấp giấy chứng nhận
Nếu đất đã đủ điều kiện được cấp sổ đỏ (đất có giấy tờ, sử dụng ổn định…), người dân nên ưu tiên làm thủ tục xin cấp giấy theo Điều 101 Luật Đất đai 2024 để tránh rủi ro khi thế chấp.
💡 Dùng tài sản hợp pháp khác để thế chấp
Trong thời gian chờ cấp sổ, người vay có thể thế chấp tài sản khác như xe ô tô, sổ tiết kiệm, căn nhà khác hoặc tài sản thuộc người thân có sổ đỏ rõ ràng.
>>> Xem thêm: Công chứng hợp đồng mua bán xe: Những rắc rối thường gặp và cách chọn dịch vụ công chứng giấy tờ uy tín
🧾 Kết luận
📌 Việc thế chấp quyền sử dụng đất chưa có sổ đỏ về cơ bản là không được pháp luật công nhận. Cần phân biệt rõ đâu là trường hợp đặc biệt được phép, và chỉ nên thực hiện khi đã có hướng dẫn rõ ràng từ cơ quan có thẩm quyền hoặc luật sư.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
