Nhà không có Sổ đỏ, Sổ hồng mua bán như thế nào?

Hiện nay, nhiều người không ngần ngại dốc túi để mua một mảnh đất không có Sổ đỏ bởi sự hấp dẫn trước giá thành thấp của nó. Tuy nhiên về nguyên tắc thì việc mua bán nhà đất không có Sổ đỏ, Sổ hồng là không được phép theo quy định của pháp luật. Và trên thực tế, cũng có rất nhiều rủi ro có thể xảy ra khi mua đất không có Sổ đỏ. Tuy nhiên, vẫn có cách để mua nhà mà không có Sổ đỏ mà ít rủi ro nhất. Vậy hãy cùng Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ tìm hiểu thêm về vấn đề này ngay trong bài viết dưới đây nhé!

>>>> Xem thêm: Dịch vụ sổ đỏ trọn gói từ A – Z tại Hà Nội

1. Muốn mua bán nhà ở phải có Sổ đỏ

1.1. Điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch

Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau:

(1) Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014.

(2) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

(3) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

(4) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

>>>> Xem thêm: Tìm cộng tác viên tại Hà Nội

Riêng điều kiện (2) và (3) không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

1.2. Nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều này còn quy định giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

– Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

– Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

– Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở xã hội cho cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội theo quy định khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở 2014;

– Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

– Nhận thừa kế nhà ở;

>>>> Xem thêm: Văn bản thỏa thuận chia di sản thừa kế

– Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Như vậy, muốn mua bán nhà ở thì nhà ở đó phải có Sổ đỏ, Sổ hồng trừ trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai (nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng – mua bán loại nhà này về bản chất đó là chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nói cách khác đó là việc người mua thế chỗ người bán để mua nhà của chủ đầu tư).

Nói cách khác, nếu các bên mua bán nhà ở nhưng không có Sổ đỏ, Sổ hồng thì việc mua bán này không có hiệu lực. 

2. Thủ tục mua bán nhà chưa có Sổ đỏ, Sổ hồng

2.1. Mua bán nhà chung cư

Điều 123 Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp chung cư chưa có Sổ đỏ, Sổ hồng vẫn được phép bán thông qua hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, cụ thể:

(1) Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau:

– Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở.

– Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

(2) Hình thức mua bán

Căn cứ khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở 2014, việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở.

2.2. Mua bán nhà mặt đất

Hiện nay rất nhiều hộ gia đình, cá nhân khi xây dựng xong nhà ở nhưng không thực hiện thủ tục đăng ký bổ sung nhà ở vào Sổ đỏ, Sổ hồng đã cấp cho đất dẫn đến trường hợp đất có sổ nhưng nhà gắn liền với thửa đất đó không có sổ.

Điều đó đồng nghĩa với việc khi chuyển nhượng nhà đất cho người khác thì chỉ có đất có đủ điều kiện chuyển nhượng, nhà không đủ điều kiện.

Do đó, khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì công chứng viên chỉ công chứng phần đất, riêng nhà ở không đưa vào hợp đồng.

Nếu người mua muốn an toàn về mặt pháp lý khi bỏ tiền mua nhà nhưng không có sổ nên đề nghị người có nhà đăng ký bổ sung nhà ở vào sổ đỏ hoặc ủy quyền cho mình thực hiện thủ tục này trước khi tiến hành mua bán.

So với đất thì điều kiện, thủ tục để được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đơn giản hơn rất nhiều.

Theo quy định cần thực hiện theo 02 giai đoạn với các bước khác nhau, cụ thể:

(1) Đăng ký quyền sở hữu nhà ở

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Bước 2: Nộp hồ sơ

Bước 3: Tiếp nhận và xử lý

Bước 4: Trả kết quả.

(2) Mua bán nhà ở

Sau khi nhà được đăng ký vào Sổ đỏ, Sổ hồng đã cấp cho đất cần thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Đặt cọc (nếu có)

Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Bước 3: Chuẩn bị hồ sơ đăng ký sang tên

Bước 4: Nộp và tiếp nhận hồ sơ

Bước 5: Xử lý và trả kết quả.

>>>> Xem thêm: Công chứng ngoài giờ hành chính tại Hà Nội

Ngoài ra, nếu trường hợp hai bên không thể thực hiện theo đúng quy trình trên khi mua bán nhà ở cần có người làm chứng, giấy biên nhận tiền,… nhằm bảo vệ quyền lợi của bên mua nếu có xảy ra tranh chấp.

Như vậy, trên đây là cách mua bán nhà không có Sổ đỏ, Sổ hồng. Ngoài ra, nếu như bạn đọc có thắc mắc gì liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.

2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội

Hotline : 0966.22.7979 – 0935.669.669

Email: ccnguyenhue165@gmail.com