Tầm quan trọng của việc kiểm tra sổ đỏ/sổ hồng trước khi công chứng góp vốn
Khi thực hiện góp vốn bằng bất động sản, việc xác thực pháp lý tài sản là điều kiện tiên quyết để giao dịch có giá trị và được pháp luật bảo vệ. Trong đó, kiểm tra sổ đỏ công chứng là bước không thể bỏ qua, bởi sổ đỏ (hoặc sổ hồng) là căn cứ duy nhất để chứng minh quyền sử dụng và sở hữu hợp pháp nhà đất. Nếu bỏ qua bước này hoặc kiểm tra không đầy đủ, hợp đồng góp vốn có thể bị vô hiệu, không thể sang tên hoặc bị tranh chấp. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết lý do tại sao kiểm tra sổ đỏ/sổ hồng lại quan trọng đến vậy, cùng những căn cứ pháp lý và ví dụ thực tiễn cụ thể.
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản không có tranh chấp, không bị kê biên, không đang trong thời gian bị hạn chế quyền.
Luật Công chứng 2014 tại Điều 40 quy định công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra tính xác thực của giấy tờ, xác định quyền sở hữu tài sản trước khi tiến hành công chứng hợp đồng. Điều đó cho thấy việc kiểm tra sổ đỏ công chứng không chỉ là trách nhiệm của người thực hiện giao dịch mà còn là yêu cầu bắt buộc về mặt pháp lý.
>>> Xem thêm: Khi làm công chứng hợp đồng uỷ quyền, bạn cần chuẩn bị những gì và quy trình thực hiện ra sao theo pháp luật?
2. Vì sao phải kiểm tra sổ đỏ công chứng góp vốn?
2.1. Tránh giao dịch với tài sản không hợp pháp
Nhiều trường hợp bên góp vốn chỉ đưa ra bản photo sổ đỏ hoặc dùng giấy tờ giả, hoặc nhà đất đang tranh chấp, bị cầm cố nhưng người nhận góp vốn không kiểm tra kỹ. Khi phát hiện sai phạm thì giao dịch đã hoàn tất và bên nhận góp vốn có nguy cơ mất trắng hoặc phải khởi kiện kéo dài.
Việc kiểm tra sổ đỏ/sổ hồng tại văn phòng công chứng hoặc qua cơ quan quản lý đất đai giúp xác minh tài sản có thuộc sở hữu hợp pháp của người đứng tên hay không, có bị cấm giao dịch hay không.
>>> Xem thêm: Vai trò pháp lý của văn phòng công chứng trong hệ thống tư pháp Việt Nam là gì?
2.2. Đảm bảo quyền lợi các bên trong hợp đồng góp vốn
Nếu không kiểm tra kỹ thông tin sổ đỏ như diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng hoặc các ràng buộc pháp lý liên quan (quy hoạch, hạn chế chuyển nhượng), bên nhận góp vốn có thể nhận một tài sản không thể sử dụng hoặc không thể sang tên cho pháp nhân sau khi công chứng.
Điều này dẫn đến hợp đồng góp vốn mất giá trị thực tế, doanh nghiệp không thể đưa tài sản vào sản xuất kinh doanh.
2.3. Là điều kiện để công chứng viên chấp nhận hợp đồng
Công chứng viên sẽ từ chối công chứng nếu giấy tờ về quyền sử dụng đất không hợp lệ, bị làm giả, hoặc thông tin giữa giấy tờ và thực tế không trùng khớp. Vì vậy, kiểm tra sổ đỏ trước khi đến văn phòng công chứng giúp bạn tránh mất thời gian, chi phí và công sức.
>>> Xem thêm: Góp vốn là gì? Nắm vững luật để tránh rủi ro.
3. Những nội dung cần kiểm tra trong sổ đỏ/sổ hồng
Thứ nhất là tên chủ sở hữu: cần xác định rõ người đứng tên trong sổ có đúng là bên góp vốn không. Nếu là tài sản chung, phải có xác nhận của đồng sở hữu.
Thứ hai là diện tích và thông tin thửa đất: so sánh với hiện trạng thực tế để tránh góp vốn bằng phần đất không thuộc quyền sở hữu hợp pháp.
Thứ ba là tình trạng pháp lý: kiểm tra xem sổ đỏ có bị kê biên, thế chấp hay đang bị hạn chế quyền sử dụng không.
Thứ tư là thông tin quy hoạch: đất nằm trong diện bị thu hồi hoặc điều chỉnh quy hoạch có thể ảnh hưởng đến giá trị góp vốn và hiệu quả sử dụng sau này.
4. Ví dụ minh họa thực tế kiểm tra sổ đỏ công chứng
Anh Dũng góp vốn bằng một mảnh đất tại TP. Thủ Đức vào công ty mới thành lập cùng ba người bạn. Do tin tưởng nhau nên anh chỉ đưa bản photo sổ đỏ cho đối tác. Họ lập hợp đồng góp vốn, đi công chứng nhưng bị từ chối vì sổ đỏ không rõ tình trạng pháp lý.
Sau khi kiểm tra tại Văn phòng đăng ký đất đai, phát hiện mảnh đất đang bị ngân hàng kê biên vì khoản vay cũ của anh Dũng. Do chưa giải chấp tài sản, anh không đủ điều kiện pháp lý để thực hiện giao dịch. Việc bỏ qua bước kiểm tra sổ đỏ công chứng khiến toàn bộ kế hoạch góp vốn bị đình trệ, ảnh hưởng lớn đến tiến độ kinh doanh và uy tín giữa các bên.
Kiểm tra sổ đỏ công chứng là bước quan trọng, mang tính quyết định trong quá trình góp vốn bằng bất động sản. Nó không chỉ giúp đảm bảo giao dịch hợp lệ mà còn bảo vệ quyền lợi của các bên, phòng ngừa rủi ro pháp lý và tranh chấp về sau. Kiểm tra đúng cách cũng giúp tiết kiệm thời gian khi công chứng và tăng tính minh bạch trong hợp đồng.
Nếu bạn cần hỗ trợ tra cứu tình trạng sổ đỏ, xác minh pháp lý trước khi công chứng hoặc soạn hợp đồng góp vốn đúng quy định, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ qua số 0966.22.7979 để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ tận nơi.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
