Thế chấp đất đang bị quy hoạch – Có được công chứng?
Thế chấp đất quy hoạch là vấn đề gây nhiều tranh cãi và băn khoăn trên thực tế, đặc biệt với người dân sinh sống tại các khu vực đang chờ triển khai dự án. Vậy pháp luật hiện hành quy định thế nào về việc thế chấp đất đang nằm trong diện quy hoạch? Có được công chứng không? Bài viết dưới đây sẽ giải đáp chi tiết các vấn đề liên quan.
>>> Xem thêm: Công chứng mua bán xe có thật sự cần thiết? Bật mí những rủi ro pháp lý khôn lường nếu bỏ qua thủ tục này!
1. Thế chấp đất quy hoạch là gì?
1.1. Khái niệm thế chấp đất
Theo khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015:
“Thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên kia (bên nhận thế chấp) mà không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp.”
1.2. Đất đang quy hoạch là gì?
Đất nằm trong diện quy hoạch là loại đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định sẽ sử dụng vào mục đích khác trong tương lai (ví dụ: xây dựng đường, công trình công cộng…). Tuy nhiên, vẫn có hai tình huống:
Mới có quy hoạch trên giấy (quy hoạch treo).
Đã có quyết định thu hồi đất hoặc triển khai dự án thực tế.
2. Có được thế chấp đất quy hoạch không?
>>> Xem thêm: Dịch vụ công chứng hàng đầu – Cam kết chất lượng tại văn phòng công chứng!
2.1. Căn cứ pháp luật về điều kiện thế chấp đất
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi đáp ứng đủ 4 điều kiện:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
Đất không có tranh chấp.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Đang trong thời hạn sử dụng đất.
2.2. Đất đang quy hoạch có được xem là hợp lệ để thế chấp?
Trường hợp chỉ có quy hoạch trên giấy, chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được phép thế chấp, nếu đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên.
Ngược lại, nếu đất đã có quyết định thu hồi hoặc nằm trong dự án có chủ trương thu hồi trong thời gian ngắn thì khó được thế chấp, vì ngân hàng sẽ từ chối hồ sơ do rủi ro về pháp lý.
3.1. Vai trò của công chứng trong giao dịch thế chấp
Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp tổ chức tín dụng nhận thế chấp.
3.2. Công chứng có quyền từ chối nếu đất thuộc quy hoạch?
Căn cứ theo Thông tư 14/2021/TT-BTNMT và Luật Công chứng 2014, công chứng viên sẽ kiểm tra tính pháp lý của tài sản thế chấp. Nếu đất:
Có giấy chứng nhận hợp lệ.
Không có dấu hiệu bị thu hồi.
Không nằm trong danh sách kê biên.
Thì hồ sơ có thể được công chứng. Tuy nhiên, một số văn phòng công chứng có thể từ chối do tính rủi ro, ngay cả khi pháp luật không cấm tuyệt đối.
4. Ví dụ minh họa thực tế
Trường hợp 1: Thế chấp thành công
Anh Dũng (Quận 9, TP.HCM) có mảnh đất được quy hoạch thành khu dân cư từ năm 2015 nhưng đến nay chưa có quyết định thu hồi. Năm 2024, anh đem thế chấp tại ngân hàng và được chấp thuận, vì mảnh đất vẫn có sổ đỏ và không tranh chấp.
Trường hợp 2: Bị từ chối công chứng
Chị Hoa (Quận Long Biên, Hà Nội) sở hữu lô đất bị quy hoạch mở rộng đường. Dù vẫn còn thời hạn sử dụng, nhưng UBND phường đã thông báo thu hồi đất vào năm sau. Văn phòng công chứng từ chối xác nhận hợp đồng thế chấp do rủi ro về tính ổn định pháp lý.
Người dân nên kiểm tra tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để biết đất có:
Bị quy hoạch treo.
Có quyết định thu hồi chưa.
Thuộc loại quy hoạch có triển khai sớm hay không.
5.2. Trao đổi trước với ngân hàng và công chứng viên
Không phải mọi ngân hàng hay văn phòng công chứng đều chấp nhận hồ sơ thế chấp đất quy hoạch. Người dân nên trao đổi trước để tránh mất thời gian và công sức.
>>> Xem thêm: Bạn đã biết cách đọc và hiểu hợp đồng thế chấp trước khi công chứng chưa? Tìm hiểu tại công chứng hợp đồng thế chấp.
Kết luận
Việc thế chấp đất quy hoạch không bị cấm tuyệt đối, nhưng cần xem xét cụ thể tình trạng pháp lý của mảnh đất và rủi ro thực tế. Người dân nên chủ động tìm hiểu, đồng thời làm việc với ngân hàng và công chứng viên để đảm bảo quyền lợi.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
