Những lỗi sai thường gặp khi soạn thảo hợp đồng góp vốn bằng nhà đất
Khi thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản, đặc biệt là góp vốn bằng nhà đất vào doanh nghiệp hoặc dự án, việc soạn thảo hợp đồng đúng pháp lý là yếu tố then chốt để đảm bảo hiệu lực và tránh tranh chấp. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều người vẫn mắc phải những lỗi sai hợp đồng góp vốn nghiêm trọng, khiến hợp đồng bị vô hiệu, bị từ chối công chứng hoặc mất quyền lợi khi xảy ra tranh chấp. Bài viết dưới đây sẽ chỉ ra những lỗi phổ biến, căn cứ pháp lý liên quan và ví dụ minh họa cụ thể để bạn tránh mắc phải khi lập hợp đồng góp vốn bằng nhà đất.
1. Không ghi nhận rõ thông tin pháp lý của tài sản góp vốn
Theo Điều 35 và Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2020, tài sản góp vốn cần được ghi nhận rõ về loại tài sản, quyền sở hữu, giá trị góp vốn, thời điểm góp vốn. Tuy nhiên, một lỗi sai rất thường gặp là chỉ mô tả sơ sài tài sản, không ghi đủ thông tin về thửa đất, địa chỉ, diện tích, số tờ bản đồ, số thửa đất hoặc không đính kèm bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Việc thiếu thông tin pháp lý sẽ khiến hợp đồng không đủ căn cứ xác định tài sản góp vốn, dẫn đến từ chối công chứng hoặc bị vô hiệu khi có tranh chấp.
2. Bỏ qua điều kiện bắt buộc công chứng
Một số người nghĩ rằng chỉ cần lập giấy tay hoặc hợp đồng đơn giản là có thể góp vốn bằng nhà đất. Tuy nhiên, theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, mọi giao dịch góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đều bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.
Nếu bỏ qua bước công chứng, hợp đồng sẽ không có giá trị pháp lý và không thể dùng để thực hiện thủ tục sang tên hoặc ghi nhận thay đổi tại cơ quan nhà nước.
3. Không xác minh tài sản thuộc sở hữu chung hay riêng
Nhiều hợp đồng góp vốn bằng nhà đất chỉ có chữ ký của một người mà không kiểm tra kỹ đây có phải là tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng. Theo Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, nếu tài sản thuộc sở hữu chung mà không có sự đồng thuận bằng văn bản của bên còn lại, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu.
Trường hợp phổ biến là nhà đất do hai vợ chồng cùng đứng tên, nhưng khi góp vốn chỉ có người chồng hoặc người vợ ký. Khi tranh chấp xảy ra, người còn lại có quyền yêu cầu hủy hợp đồng và yêu cầu chia tài sản.
4. Thiếu điều khoản chuyển quyền sở hữu và cam kết sang tên
Một lỗi sai hợp đồng góp vốn phổ biến khác là không ghi rõ nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu tài sản. Theo Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015, bên góp vốn phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn đúng quy định.
Nếu không quy định rõ thời hạn và cách thức sang tên, có thể dẫn đến tình trạng tài sản vẫn đứng tên cá nhân nhưng lại đã được sử dụng làm vốn của công ty, gây rủi ro lớn cho doanh nghiệp nếu có thay đổi cổ phần hoặc phát sinh nghĩa vụ nợ.
5. Không định giá tài sản rõ ràng và hợp lý là lỗi sai hợp đồng góp vốn
Việc định giá nhà đất góp vốn là thỏa thuận giữa các bên. Tuy nhiên, nếu không định giá rõ ràng, không có biên bản xác nhận hoặc không thuê đơn vị định giá độc lập thì dễ dẫn đến mâu thuẫn.
Theo Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2020, nếu tài sản góp vốn được định giá cao hơn giá trị thật thì người góp vốn và các thành viên cùng định giá phải chịu trách nhiệm liên đới về phần chênh lệch.
>>> Xem thêm: Phí công chứng hiện nay được tính như thế nào và có những khoản chi phí phát sinh nào bạn cần lưu ý?
6. Không ghi rõ quyền và nghĩa vụ các bên sau khi góp vốn là lỗi sai hợp đồng góp vốn
Một lỗi phổ biến trong soạn thảo hợp đồng là chỉ tập trung vào phần tài sản mà bỏ qua phần quyền lợi, nghĩa vụ của người góp vốn. Sau khi góp nhà đất, người góp vốn có được quyền sử dụng tài sản không? Có còn ở trong nhà không? Nếu không quy định rõ, những tranh cãi liên quan đến sử dụng tài sản sẽ rất khó giải quyết.
7. Ví dụ minh họa thực tế lỗi sai hợp đồng góp vốn
Anh Minh góp vốn bằng căn nhà 2 tầng tại Quận 12 vào công ty xây dựng do mình cùng 2 người bạn sáng lập. Trong hợp đồng góp vốn, anh chỉ ghi sơ lược là “góp 1 căn nhà 2 tầng tại Quận 12 trị giá 3 tỷ đồng”, không ghi số thửa, diện tích cụ thể, không nêu rõ quyền sở hữu và cũng không công chứng.
Sau 2 năm, khi công ty phát sinh tranh chấp nội bộ và anh muốn rút vốn, thì hợp đồng góp vốn bị tòa án tuyên vô hiệu vì không đủ điều kiện pháp lý và không đảm bảo hình thức. Căn nhà vẫn đứng tên cá nhân anh Minh, nhưng công ty lại đang sử dụng và đầu tư cải tạo. Việc thiếu sót khi soạn thảo hợp đồng khiến anh phải mất nhiều thời gian khởi kiện, phân chia tài sản.
Việc góp vốn bằng nhà đất là giao dịch phức tạp và có giá trị lớn, vì vậy việc soạn thảo hợp đồng cần được thực hiện một cách cẩn trọng, tránh những lỗi sai hợp đồng góp vốn thường gặp như thiếu thông tin tài sản, không công chứng, không định giá rõ ràng hay bỏ qua quyền sở hữu. Mỗi điều khoản thiếu sót đều có thể gây ra hậu quả nghiêm trọng về pháp lý hoặc tài chính.
Nếu bạn đang chuẩn bị góp vốn bằng nhà đất và cần hỗ trợ kiểm tra hồ sơ, soạn thảo hợp đồng đúng pháp luật hoặc công chứng tận nơi, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ qua số 0966.22.7979 để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ trọn gói.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
