Ghi giá trong hợp đồng mua bán đất thấp hơn giá thực tế phải chịu hậu quả gì?
Trong quá trình mua bán chuyển nhượng nhà đất tại Việt Nam, thường xuyên có thỏa thuận giữa bên mua và bên bán để ghi nhận giá chuyển nhượng thấp hơn so với giá thực tế, nhằm giảm bớt số tiền đóng thuế và các loại phí, lệ phí khác. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp thông tin về vấn đề này.
1. Hiểu như thế nào là ghi giá trong hợp đồng mua bán đất thấp hơn giá thực tế?
Giao dịch mua bán nhà đất là một hoạt động phổ biến, nhưng khác biệt với nhiều loại tài sản khác, nơi bên mua chỉ cần thanh toán tiền cho bên bán. Trong khi đó, đối với tài sản nhà đất, các bên thường phải chịu các nghĩa vụ tài chính liên quan đến thuế và phí với Nhà nước.
Một trong những yếu tố quan trọng để xác định nghĩa vụ tài chính đó là giá mua bán được ghi trong hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng chuyển nhượng. Vấn đề về cách ghi giá trong hợp đồng mua bán nhà đất được nhiều người quan tâm, và thực tế cho thấy có nhiều trường hợp ghi giá trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế.
Khái niệm ghi giá trong hợp đồng mua bán thấp hơn giá thực tế, hay còn được gọi là mua bán ‘hai giá’, diễn ra khi các bên đồng ý về giá mua bán dựa trên giá trị thực của tài sản và thị trường, nhưng khi lập hợp đồng công chứng, giá được ghi lại thấp hơn nhiều so với giá trị thực để giảm bớt các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.
2. Vì sao các bên thường ghi giá trong hợp đồng mua bán đất thấp hơn giá thực tế?
Theo quy định của pháp luật thuế hiện hành, khi tiến hành giao dịch mua bán nhà đất, các bên liên quan phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, bao gồm thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Trong hai khoản nghĩa vụ tài chính này, thuế thu nhập cá nhân được áp đặt với mức thu cao hơn, là 2%, và theo quy định, người bán chịu trách nhiệm nộp thuế này. Ngược lại, lệ phí trước bạ có mức thu là 0,5%, và người mua phải nộp khi quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản được công nhận.
Căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ dựa trên giá trị tài sản chuyển nhượng ghi trong hợp đồng, nhân với tỉ lệ phần trăm mức thu tương ứng.
Trong trường hợp giá trị tài sản chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn hoặc bằng giá theo bảng giá đất, bảng giá nhà do UBND cấp tỉnh quy định, thì giá trị tài sản chuyển nhượng để tính thuế sẽ được xác định là giá do UBND quy định. Ngược lại, nếu giá trị tài sản chuyển nhượng ghi trên hợp đồng cao hơn giá theo bảng giá đất, bảng giá nhà do UBND cấp tỉnh quy định, thì giá trị tài sản chuyển nhượng để tính thuế sẽ là giá ghi trên hợp đồng.
Dựa trên quy định này, thực tế đã xuất hiện hiện tượng mua bán nhà đất với hai giá, khi các bên thỏa thuận giá mua bán theo giá thị trường, nhưng ghi giá chuyển nhượng thấp hơn rất nhiều trong hợp đồng chính thức. Điều này nhằm giảm thiểu nghĩa vụ thuế phải nộp, do giá thị trường của giao dịch nhà đất thường cao hơn nhiều so với giá quy định tại bảng giá nhà, bảng giá đất của UBND cấp tỉnh. Do đó, việc ghi giá trên hợp đồng thấp hơn giá thực mua bán giúp các bên giảm nghĩa vụ thuế phải nộp.
>>> Xem thêm: Thông tin địa chỉ công ty dịch thuật uy tín, dịch thuật đa ngôn ngữ lấy ngay tại Hà Nội.
3. Hậu quả pháp lý của việc khai giá bán đất không đúng giá trị thực tế?
Thực tế ghi giá trong hợp đồng mua bán đất thấp hơn giá thực tế trong thời gian gần đây đã gây tổn thất lớn cho ngân sách nhà nước. Để kiểm soát tình trạng này, Bộ Tài chính đã ra các chỉ đạo đến các địa phương về việc chống thất thu thuế từ hoạt động kinh doanh và chuyển nhượng bất động sản.
Mới đây, vào ngày 12/01/2022, Bộ Tài chính đã phát đi công văn số 438, được gửi đến Bộ Công an, Bộ Tư pháp, và UBND các tỉnh, thành phố với các hướng dẫn như sau:
Bộ Công an chỉ đạo cơ quan công an ở các địa phương hợp tác chặt chẽ với Cục Thuế để xử lý mạnh mẽ những hành vi kinh doanh và chuyển nhượng bất động sản có dấu hiệu trốn thuế, nhằm đe dọa, ngăn chặn và thu thuế cho ngân sách nhà nước.
Bộ Tư pháp và Ủy ban Nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo các Sở Tư pháp hợp tác mật thiết với các Cục Thuế địa phương để yêu cầu các tổ chức công chứng hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án bất động sản, và doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản kê khai giá trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán, nhằm làm cơ sở tính thuế theo quy định pháp luật và ngăn chặn thất thu cho ngân sách nhà nước.
Tổng cục Thuế chỉ đạo Cục Thuế địa phương tích cực hợp tác với Công an và Sở Tư pháp để đấu tranh và xử lý một cách có hiệu quả những hành vi trốn thuế trong lĩnh vực kinh doanh và chuyển nhượng bất động sản.
Kể từ khi công văn này được ban hành, nhiều địa phương cũng đã phát đi văn bản yêu cầu siết chặt việc kê khai giá trong các hợp đồng mua bán và chuyển nhượng bất động sản. Vì vậy, hành vi ghi giá mua bán đất trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế có thể sẽ bị xử lý một cách nghiêm túc nhằm ngăn chặn và chống thất thu cho ngân sách nhà nước.
>>> Xem thêm: Dịch vụ công chứng tại nhà, miễn phí ký ngoài trụ sở, ngoài giờ hành chính nhanh nhất.
Cụ thể, với hành vi này, người vi phạm có thể phải chịu các hậu quả pháp lý sau đây:
Thứ nhất, xử phạt vi phạm hành chính:
Đối với các hành vi chưa đủ yếu tố cấu thành tội phạm hình sự, người vi phạm sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính với mức xử phạt quy định tại Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP:
Phạt tiền 1 lần số thuế trốn đối với người nộp thuế có từ một tình tiết giảm nhẹ trở lên;
Phạt tiền 1,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ.
Phạt tiền 2 lần số thuế trốn đối với người nộp thuế có một tình tiết tăng nặng.
Phạt tiền 2,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế có hai tình tiết tăng nặng.
Phạt tiền 3 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế có từ ba tình tiết tăng nặng trở lên.
Thứ hai, xử lý hình sự đối với các hành vi đủ yếu tố cấu thành tội phạm hình sự:
Theo quy định tại Điều 200 Bộ luật hình sự 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017, mức hình phạt đối với tội trốn thuế như sau:
Trốn thuế với số tiền từ 100.000.000 đồng đến dưới 300.000.000 đồng hoặc dưới 100.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 202, 250, 251, 253, 254, 304, 305, 306, 309 và 311, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm;
Phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 01 năm đến 03 năm đối với các trường hợp:
Có tổ chức;
Số tiền trốn thuế từ 300.000.000 đồng đến dưới 1.000.000.000 đồng;
Lợi dụng chức vụ, quyền hạn;
Phạm tội 02 lần trở lên;
Tái phạm nguy hiểm.
Phạm tội trốn thuế với số tiền 1.000.000.000 đồng trở lên, thì bị phạt tiền từ 1.500.000.000 đồng đến 4.500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:
Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.
Trên đây là bài viết giải đáp về câu hỏi Hợp đồng mua bán đất ghi giá thấp hơn thực tế chịu hậu quả gì?. Ngoài ra, nếu như bạn đọc còn thắc mắc gì liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác về công chứng và sổ đỏ, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG – GIAO DỊCH
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
Dịch thuật, chứng thực bản dịch các loại văn bản
Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất
Công chứng văn bản thừa kế, phân chia di sản thừa kế
Công chứng di chúc, lưu giữ, bảo quản di chúc
Công chứng văn bản thỏa thuận về tài sản chung
Công chứng hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền
Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản
Công chứng hợp đồng mua bán Ô tô, Xe máy
Công chứng hợp đồng cho thuê, cho mượn BĐS
Cấp bản sao tài liệu, hợp đồng giao dịch