Trong thực tế giao dịch bất động sản, nhiều trường hợp người sử dụng đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng đất đang thế chấp ngân hàng để bảo đảm khoản vay. Vấn đề đặt ra là đất thế chấp có công chứng chuyển nhượng được không, thủ tục thực hiện thế nào và rủi ro pháp lý ra sao? Bài viết dưới đây sẽ phân tích đầy đủ các quy định pháp luật liên quan để người dân hiểu và thực hiện đúng.
>>> Xem thêm: Hồ sơ gấp? Đừng lo, phòng công chứng này hỗ trợ cực nhanh.
1. Đất thế chấp có công chứng chuyển nhượng được không?
1.1. Quy định pháp luật về chuyển nhượng đất đang thế chấp
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên;
Trong thời hạn sử dụng đất.
Tuy nhiên, đất đang thế chấp ngân hàng là trường hợp quyền sử dụng đất đang được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự.
Theo Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp:
“Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp nếu không được bên nhận thế chấp đồng ý.”
👉 Như vậy, đất thế chấp có công chứng chuyển nhượngchỉ được thực hiện khi có sự đồng ý bằng văn bản của ngân hàng (bên nhận thế chấp).
2. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất đang thế chấp ngân hàng
2.1. Điều kiện để công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất thế chấp
Văn phòng công chứng chỉ công chứng hợp đồng chuyển nhượng khi:
Có văn bản chấp thuận giải chấp hoặc đồng ý chuyển nhượng của ngân hàng;
Có phương án xử lý nghĩa vụ vay (tất toán khoản vay hoặc chuyển nghĩa vụ);
Hồ sơ pháp lý đất đầy đủ, hợp lệ.
Theo Điều 44 Luật Công chứng 2014, công chứng viên có quyền:
“Từ chối công chứng nếu hợp đồng, giao dịch vi phạm pháp luật.”
Do đó, nếu không có sự đồng ý của ngân hàng, đất thế chấp có công chứng chuyển nhượng là không hợp pháp.
2.2. Các phương án thường được áp dụng
Trong thực tiễn, việc công chứng chuyển nhượng đất thế chấp thường thực hiện theo 3 cách:
Cách 1: Bên bán tất toán khoản vay → giải chấp → công chứng chuyển nhượng;
Cách 2: Bên mua thanh toán trực tiếp cho ngân hàng để giải chấp → công chứng;
Cách 3: Ngân hàng đồng ý cho chuyển nhượng và chuyển nghĩa vụ vay sang bên mua.
>>> Xem thêm: Đừng tự mình mò mẫm thủ tục – hãy để chuyên gia từ dịch vụ cấp sổ đỏ lần đầu hướng dẫn từng bước.
3. Thủ tục công chứng chuyển nhượng đất đang thế chấp
3.1. Hồ sơ công chứng cần chuẩn bị
Hồ sơ công chứng bao gồm:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Hợp đồng thế chấp với ngân hàng;
Văn bản chấp thuận của ngân hàng;
CMND/CCCD, sổ hộ khẩu của các bên;
Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng.
3.2. Quy trình công chứng
Ngân hàng xác nhận đồng ý giải chấp hoặc chuyển nhượng;
Thực hiện giải chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai (nếu có);
Ký hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng;
Đăng ký sang tên quyền sử dụng đất theo quy định.
4. Rủi ro pháp lý khi công chứng chuyển nhượng đất thế chấp không đúng luật
Nếu không tuân thủ quy định, các rủi ro có thể xảy ra:
Hợp đồng chuyển nhượng bị tuyên vô hiệu theo Điều 123 BLDS 2015;
Bên mua không được cấp Giấy chứng nhận;
Ngân hàng có quyền xử lý tài sản để thu hồi nợ;
Phát sinh tranh chấp kéo dài, thiệt hại tài chính lớn.
>>> Xem thêm: Hiểu đúng bản chất của Chứng thực sẽ giúp bạn tránh sai sót không đáng có.
5. Ví dụ minh họa thực tế
Ví dụ:
Ông A thế chấp thửa đất tại Ngân hàng X để vay 2 tỷ đồng. Sau đó, ông A ký hợp đồng chuyển nhượng đất cho bà B và yêu cầu công chứng. Do có văn bản đồng ý của Ngân hàng X, bà B chuyển tiền trực tiếp vào ngân hàng để tất toán khoản vay. Sau khi giải chấp, Văn phòng công chứng tiến hành công chứng hợp đồng hợp pháp.
Trường hợp này, đất thế chấp có công chứng chuyển nhượng đúng quy định, quyền lợi của các bên được bảo đảm.
6. Kết luận
Đất thế chấp có công chứng chuyển nhượng được hay không phụ thuộc vào sự đồng ý của ngân hàng và việc thực hiện đúng trình tự pháp luật. Để tránh rủi ro, các bên nên:
Làm rõ phương án giải chấp;
Công chứng hợp đồng tại Văn phòng công chứng uy tín;
Nhờ luật sư hoặc công chứng viên tư vấn trước khi giao tiền.
Việc tuân thủ đúng quy định sẽ giúp giao dịch an toàn, hợp pháp và tránh tranh chấp về sau.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
