Trong giao dịch bất động sản, không ít trường hợp hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu do vi phạm điều kiện về chủ thể, hình thức hoặc nội dung theo quy định pháp luật. Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, quyền lợi của bên mua và bên bán sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng nếu không nắm rõ cách xử lý. Vậy vô hiệu HĐMB nhà đất được xử lý như thế nào theo quy định pháp luật hiện hành? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết để giúp người dân hiểu và phòng tránh rủi ro pháp lý.
>>> Xem thêm: Địa chỉ phòng công chứng được đánh giá cao vì sự chuyên nghiệp và tận tâm.
1. Vô hiệu hợp đồng mua bán nhà đất là gì?
1.1. Khái niệm vô hiệu hợp đồng mua bán nhà đất
Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện:
Chủ thể có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự;
Ý chí tự nguyện;
Mục đích, nội dung không vi phạm điều cấm của luật;
Hình thức phù hợp quy định pháp luật.
👉 Khi không đáp ứng một trong các điều kiện trên, vô hiệu hợp đồng mua bán nhà đất sẽ xảy ra.
1.2. Các trường hợp vô hiệu hợp đồng mua bán nhà đất phổ biến
Hợp đồng mua bán nhà đất không được công chứng/chứng thực theo Điều 167 Luật Đất đai 2013;
Bên bán không có quyền sử dụng đất hợp pháp;
Đất đang bị kê biên, tranh chấp;
Hợp đồng giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác (Điều 124 BLDS 2015);
Một bên bị lừa dối, cưỡng ép khi ký hợp đồng (Điều 127 BLDS 2015).
2. Hậu quả pháp lý khi vô hiệu hợp đồng mua bán nhà đất
2.1. Nguyên tắc xử lý hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu
Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015:
“Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.”
Điều này có nghĩa:
Hợp đồng mua bán nhà đất không có giá trị pháp lý;
Việc chuyển quyền sử dụng đất không được công nhận.
2.2. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận
Khi vô hiệu HĐMB nhà đất, các bên phải:
Bên bán hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận;
Bên mua trả lại nhà, đất đã nhận;
Nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì hoàn trả bằng tiền tương đương.
>>> Xem thêm: Bất kể bạn đang ở đâu tại Hà Nội, dịch vụ làm sổ đỏ đều có thể hỗ trợ sang tên tận nơi, trọn gói.
3. Bồi thường thiệt hại khi hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu
3.1. Trường hợp phải bồi thường thiệt hại
Theo khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, bên có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu phải bồi thường thiệt hại.
Các thiệt hại thường gặp gồm:
Chi phí công chứng, thuế, lệ phí;
Chi phí sửa chữa, cải tạo nhà đất;
Thiệt hại do không sử dụng được tài sản đúng mục đích.
3.2. Trách nhiệm của các bên
Nếu lỗi thuộc bên bán (bán đất không đủ điều kiện): bên bán phải bồi thường;
Nếu lỗi thuộc bên mua hoặc cả hai bên: bồi thường theo mức độ lỗi.
4. Ví dụ minh họa thực tế
Ví dụ:
Ông A ký hợp đồng mua bán nhà đất với bà B bằng văn bản viết tay, không công chứng. Sau khi giao đủ tiền, ông A phát hiện thửa đất đang bị thế chấp tại ngân hàng. Tòa án xác định HĐMB nhà đất vô hiệu do vi phạm điều kiện chuyển nhượng.
Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, Tòa án buộc:
Bà B hoàn trả toàn bộ tiền đã nhận;
Ông A trả lại đất;
Bà B bồi thường chi phí phát sinh do lỗi cố ý che giấu tình trạng pháp lý của đất.
5. Cách hạn chế rủi ro vô hiệu hợp đồng mua bán nhà đất
Để tránh vô hiệu HĐMB nhà đất, các bên cần:
Kiểm tra kỹ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Xác minh tình trạng tranh chấp, thế chấp;
Lập hợp đồng tại Văn phòng công chứng;
Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế, phí;
Nhờ luật sư hoặc công chứng viên tư vấn trước khi ký kết.
6. Kết luận
Vô hiệu HĐMB nhà đất kéo theo nhiều hậu quả pháp lý nghiêm trọng, buộc các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và có thể phải bồi thường thiệt hại. Để bảo vệ quyền lợi của mình, người tham gia giao dịch bất động sản cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật về điều kiện, hình thức và nội dung hợp đồng. Việc công chứng hợp đồng mua bán nhà đất ngay từ đầu là giải pháp an toàn nhất để phòng tránh rủi ro.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
